I. INTRODUCCIÓN
Desde la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, incluso con anterioridad a ella, para afrontar las gravísimas consecuencias que, en todos los órdenes, está ocasionado en nuestro país la pandemia internacional, se han venido articulando multitud de medidas normativas que complementan la declaración del estado de alarma o se amparan directamente en ella. Al primer grupo (esto es, al de regulaciones complementarias del estado de alarma) pertenecen los sucesivos reales decretos-leyes que, desde el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública, hasta, de momento, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se han ido aprobando a propósito de la pandemia.
Entre las medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables, se incluyó la moratoria del préstamo hipotecario en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 (artículos 7 y siguientes). Por su parte, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, introdujo modificaciones en el régimen de dichas moratorias y se añadió la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria.
Un aspecto que reviste particular interés es el relativo a la formalización de estas moratorias, ámbito donde el reciente Real Decreto-ley 15/2020 aporta novedades de calado. Antes de iniciar su estudio y valorar sus consecuencias, conviene repasar el contexto normativo en el que se integran.
II. CONTEXTO NORMATIVO
Aun cuando no es el objeto de estas líneas desgranar todos los elementos sobre los que se sustenta la moratoria de los préstamos a consecuencia del COVID-19, sí resulta útil exponer de forma somera dichos elementos para contextualizar las previsiones específicas referidas a la formalización de la moratoria:
1. Moratoria de préstamo hipotecario
La moratoria consiste en «la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la consiguiente inaplicación durante el período de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que, en su caso, constara en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria», duración que «podrá ser ampliada por Acuerdo del Consejo de Ministros» (artículo 14.1 del Real Decreto-ley 8/2020) (1) .
Respecto de su ámbito de aplicación:
- a) En el plano subjetivo, el acceso a la moratoria se delimita por referencia a la definición de vulnerabilidad económica contenida en el artículo 16 del Real Decreto-ley 11/2020.
- b) En el plano objetivo, en la versión inicial del Real Decreto-ley 8/2020 solamente quedaba comprendida la hipoteca suscrita para la adquisición de vivienda habitual. El Real Decreto-ley 11/2020 ha ampliado el ámbito objetivo de la medida con la inclusión de dos nuevos grupos: inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales; y viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
La concesión de la moratoria es rogada para su beneficiario, quien puede solicitarla hasta transcurrido un mes y quince días desde el fin del estado de alarma (2) , acompañando a su solicitud la documentación acreditativa de las condiciones subjetivas (enumerada en el artículo 17 del Real Decreto-ley 11/2020), pero obligatoria para el prestamista, de modo que, concurriendo tales condiciones, el acreedor viene obligado a implantar la suspensión de la deuda dentro de los quince días siguientes a la solicitud (art. 13.1 del Real Decreto-ley 8/2020). Ahora bien, cabe la posibilidad de que las partes «acuerden una novación como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en términos o condiciones contractuales que vayan más allá de la mera suspensión» (artículo 13.4 del Real Decreto-ley 8/2020). Por lo tanto, sin perjuicio de la aplicación automática de la moratoria en caso de solicitud del beneficiario, éste y el prestamista también pueden acordar una novación que incorpore la moratoria y añada pactos adicionales.
2. Moratoria de préstamo no hipotecario
La moratoria consiste en «la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria» (artículo 21.1 del Real Decreto-ley 11/2020). Durante el período de vigencia de la suspensión, tres meses ampliables por el Consejo de Ministros (artículo 24.4 de la misma norma), el acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni se devengarán ningún tipo de intereses, ni ordinarios, ni de demora (artículo 25).
Son potenciales beneficiarios los deudores personas físicas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, por lo que coincide el ámbito subjetivo de ambas moratorias.
El mecanismo también funciona de manera muy similar:
- ✓ Su operatividad depende de la solicitud por parte del potencial beneficiario, quien dispone de plazo hasta el transcurso de un mes después del fin del estado de alarma y ha de acompañar la documentación acreditativa de su vulnerabilidad económica (artículo 23 del Real Decreto-ley 11/2020).
- ✓ Formulada la solicitud, la aplicación es obligatoria para el acreedor, que procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria (artículo 24.1).
- ✓ Prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria pueden acordar una novación, como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en aspectos distintos a la suspensión (artículo 24.5), de modo que también se admite que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, se amplíe el alcance de la modificación en aquellos aspectos que las partes pacten.
III. FORMALIZACIÓN DE LA MORATORIA DE LOS PRÉSTAMOS
La aplicación de la suspensión, con la consiguiente ampliación del plazo inicial, no requiere acuerdo entre las partes ni novación contractual alguna para surtir efectos, regla que resulta aplicable tanto a la moratoria de préstamo hipotecario (artículo 13.3 del Real Decreto-ley 8/2020) como a la del préstamo no hipotecario (artículo 24.2 del Real Decreto-ley 11/2020). Ahora bien, de acuerdo con estos mismos preceptos:
- • La moratoria hipotecaria deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (3) .
- • En el caso de la moratoria del contrato sin garantía hipotecaria, si el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles a los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 15 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, será necesaria la inscripción de la ampliación de plazo que suponga la suspensión, de acuerdo con las normas generales aplicables.
Respecto de esta formalización, los Reales Decretos-leyes 8, 11 y 15 de este año han introducido peculiaridades en tres planos:
- i) El régimen arancelario: La formalización de instrumentos públicos en los que se refleje la moratoria hipotecaria, tanto legal, como aquella que las partes pudieran acordar, está sujeta al régimen arancelario previsto en el artículo 16 ter del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que consiste, básicamente en la incorporación de una bonificación del 50 % en los términos establecidos en dicho precepto, reducción que se aplica tanto al otorgamiento de la escritura pública, como a su inscripción registral. Mediante la modificación del artículo 24.6 del Real Decreto-ley 11/2020, el Real Decreto-ley 15/2020 ha extendido este beneficio a las formalizaciones de instrumentos públicos en el ámbito de los contratos de financiación no hipotecaria, ya se trate de escritura o de póliza, en cuyo caso la bonificación habrá de ser equivalente.
Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción serán satisfechos, en todo caso, por el acreedor.
- ii) La demora en la formalización: Durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, no podrán formalizarse (4) :
- ✓ Las escrituras públicas mediante las que se formalice la moratoria hipotecaria, tanto la que se ciña a la suspensión legal como la que forme parte de una novación con un contenido más amplio (apartado 2 del artículo 16 ter del Real Decreto-ley 8/2020).
- ✓ Los instrumentos notariales mediante los que se articule la moratoria de un préstamo no hipotecario cuando estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles (artículo 24.6 del Real Decreto-ley 11/2020), a los efectos de su oponibilidad frente a terceros (5) .
Respecto del contenido de los instrumentos notariales, cuando las partes acuerden una novación que englobe la suspensión temporal impuesta por el legislador de urgencia, dichos instrumentos «incorporarán, además de aquellos otros aspectos que las partes pacten, la suspensión de las obligaciones contractuales impuestas por este real decreto-ley y solicitadas por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión» (artículos 13.4 del Real Decreto-ley 8/2020 y 24.5 del Real Decreto-ley 11/2020).
- iii) El otorgamiento unilateral por el acreedor: La disposición adicional decimoquinta del Real Decreto-ley 15/2020 ha previsto el otorgamiento unilateral por el acreedor de los instrumentos notariales en que se formalice la ampliación de plazo derivada de la moratoria legal de los préstamos garantizados con hipoteca o mediante otro derecho inscribible distinto. Esta disposición tiene el siguiente tenor:
«1. El reconocimiento de la aplicación de la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses prevista en el artículo 13.3 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, no estará sujeta a lo dispuesto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de crédito inmobiliario.
2. Será obligación unilateral de la entidad acreedora la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión prevista en el artículo 13.3 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo por la citada entidad, a los efectos de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad.
3. Igualmente, será obligación unilateral de la entidad acreedora promover la formalización de la póliza o escritura pública en la que se documente el reconocimiento de la suspensión de las obligaciones contractuales en los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria prevista en el artículo 24.2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y, la inscripción, en su caso, en el Registro de Bienes Muebles, siempre que el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación a cualquier solicitud de moratoria presentada al amparo del artículo 13.3 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo o del artículo 24.2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, aun cuando la solicitud del acreedor o incluso su aceptación por la entidad acreedora se hubieran producido con anterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.»
De acuerdo con esta previsión (6) , la moratoria se formalizará ante notario por una sola de las partes, la acreedora. El otorgamiento unilateral del acreedor tanto en el ámbito de las moratorias hipotecarias como las no hipotecarias resulta aplicable exclusivamente a las moratorias que operen por ministerio de la ley o, dicho al revés, no rige para las novaciones en sentido estricto que se acuerden entre las partes, lo que resulta lógico, pues ante la libertad que rige en estas últimas es necesaria la presencia de prestamista y prestatario para la elevación a instrumento público.
Esta disposición introduce dos aclaraciones adicionales. En primer término, se señala que la moratoria hipotecaria no entra dentro del ámbito de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de crédito inmobiliario, por lo que no será preciso el otorgamiento del acta notarial previa. Ello guarda coherencia con el hecho de que el prestatario no participe en el otorgamiento del instrumento notarial. En segundo término, se precisa que la unilateralidad en el otorgamiento tiene carácter retroactivo, de modo que resulta de aplicación a todas las moratorias solicitadas a consecuencia del COVID-19 (7) .
IV. VALORACIÓN
El sistema descrito permite distinguir, por una parte, entre la novación contractual y la suspensión ope legis y, por otra, en función de la naturaleza hipotecaria o no del préstamo.
En primer lugar, frente a la novación, la moratoria legal se caracteriza por su automatismo, en la medida en que es obligatoria para el acreedor, y, en el caso de la moratoria no hipotecaria, además, por su inmediatez, a diferencia de la hipotecaria, para la que se otorga un plazo máximo de quince días al prestamista para su implantación. Por su parte, la novación contractual se desenvuelve en el marco de la libre autonomía de la voluntad de las partes, si bien ésta queda limitada por el hecho de que la modificación contractual que se acuerde debe englobar necesariamente la suspensión en los términos previstos por el legislador, incluido el no devengo de intereses durante la misma (8) .
Como consecuencia de la obligatoriedad de la suspensión para el acreedor, la formalización ha de articularse a través de su intervención unilateral, mientras que la novación contractual requerirá en su elevación a público la presencia de prestamista y prestatario.
En segundo lugar, junto a la diferenciación en función del alcance de la moratoria, procede distinguir atendiendo a si el préstamo cuenta o no con garantía hipotecaria:
- ✓ El legislador de urgencia ha decidido posponer la formalización de la moratoria hipotecaria, que, a pesar de no ser requisito para su validez ni eficacia, sí se concibe como obligatoria, vistos los términos taxativos en los que se prevé. La finalidad de la formalización, con la eficacia probatoria que conlleva, es doble: de un lado, facilitar la ejecución a través del procedimiento especial de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial; de otro, asegurar la oponibilidad a los acreedores de ulterior rango a la hipoteca o prenda, sin necesidad de su consentimiento. Aunque la suspensión forme parte de un acuerdo de novación más amplio, del tenor de la norma se colige que también en este caso procede esperar para la formalización al final del estado de alarma.
- ✓ Tratándose de una moratoria no hipotecaria, se prevé la formalización si el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles a los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 15 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, es decir, para la oponibilidad frente a terceros. Como se ha dicho, para este caso, la dilación parece estar limitada a la moratoria legal, no así a la que acuerden las partes, incorporando la suspensión temporal.
En mérito de lo señalado, el otorgamiento unilateral simplificará mucho la gestión —pospuesta— de la formalización notarial. Se soslayan con esta medida las dificultades que podría encontrar el prestamista si el prestatario, sin particular interés por la formalización de la moratoria legal, una vez que ya se beneficia de ella, no acude a la notaría. Por ello, esta circunstancia, diferenciadora de la suspensión legal frente a la novación contractual, puede ser relevante a la hora de escoger una u otra opción por parte del acreedor (mejor dicho, al elegir entre entrar en una negociación con el deudor que pueda desembocar en una novación más amplia o, en su defecto, cerrarse a ella abocando al prestatario a solicitar la moratoria otorgada por el legislador). Sobre todo, conviene tener en cuenta la diferencia a los efectos de predecir y evaluar la carga posterior de formalización que habrá de acometerse al finalizar el estado de alarma.